Koronavirüs salgını sonrası artan müstakil ömür isteği arsa ve tarla satışlarında artışı beraberinde getirdi. Buna konut fiyatlarındaki artış da eklenince konut alma hayalini rafa kaldıranlar da arsa alımına yöneldi. Daha düşük bütçeli yatırım fırsatı vermesi geniş bir bölümün bu alana yönelmesini sağladı.
Hürriyet’ten Gülistan Alagöz’ün haberine nazaran yılın birinci altı ayında konut satışları geçen yılın birebir devrine kıyasla yüzde 22.1 düşüşle 565 bin 779 olarak gerçekleşti. İstanbul Gayrimenkul Değerleme datalarına nazaran, ofis, dükkân, arsa ve tarladan oluşan konut dışı gayrimenkul satışı ise 800 bine yaklaştı. Bunun da büyük çoğunluğunun arsa ve tarla olduğu öngörülüyor.
“KIRSALA İLGİ, YÜKSEK ENFLASYONDA BİRİKİMLERİNİ MUHAFAZA EĞİLİMİ”
İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) Yönetici Ortağı Dr. Ahmet Büyükduman son iki yılda arsa yatırımlarının konutun da önüne geçmesini şöyle kıymetlendirdi:
“Pandemi süreci müstakil yaşama ilgiyi artırmış, uzaktan çalışma pratiğinin yaygınlaşmasını hızlandırmıştı. Birtakım işkollarında işe fiziken erişmeksizin mekansal bağlılıktan kurtulan çalışanlar hayat maliyeti daha düşük bölgelere yanlışsız bir nüfus hareketliliği başlatırken, bu eğilimin gelecekte de devam edeceğini öngören yatırımcılar kırsal alanda arazi yatırımına yönelmiş görünüyor. Kırsala yönelik bu ilginin yanı sıra yüksek enflasyonist ortamda birikimlerinin bedelini müdafaa motivasyonu da genel olarak gayrimenkule ilgiyi artırırken, süratle yükselen konut fiyatlarının muhakkak kısımlar için erişilebilir olmaktan uzaklaşması daha küçük birikimlerin arazi yatırımlarına yönelmesine neden oluyor. Yılın birinci yarısında konut satışlarında gerileme olmasına karşın konut dışı gayrimenkul satışları birebir seviyesini korudu. Nakdî sıkılaştırma siyasetlerinin kredi faiz oranlarını yükseltmesiyle birlikte daha da zayıflaması mümkün olan konut piyasasına karşın, krediye bağımlı olmayan arazi piyasasının görece hareketli olmaya devam edeceğini iddia ediyorum.”
FİYATLAR BİR YILDA YÜZDE 119 ARTTI
Gayrimenkul değerleme platformu Endeksa tarafından yapılan araştırmaya nazaran Haziran 2023 prestijiyle Türkiye’de arazi, bağ, bahçe ve tarım alanlarında satılık ünite metrekare fiyatları 330 TL oldu, son bir yıl içerisinde fiyatlar yüzde 119 arttı. 2023 yılının başından bu yana artış ise yüzde 34’e ulaştı.
DEPREM KORKUSU VE TINY HOUSE ETKİSİ
Bu artışta zelzele korkusu ve pandemi sonrası talebin arttığı tiny house’lar tesirli oldu. Metrekare ünite bedeli en yüksek 10 vilayet içerisinde en yüksek yıllık paha değişimi görülen vilayet yüzde 127 ile Yalova oldu. Yalova’yı yüzde 123 oranında artış görülen İzmir ve yüzde 115 oranında artış görülen İstanbul izledi. Türkiye’de arazi ünite metrekare fiyatları en yüksek olan vilayet de Yalova oldu. Ünite metrekare fiyatı 956 TL olan Yalova’yı 903 TL ile İstanbul ve 716 TL ile Osmaniye takip etti. Çınarcık ilçesi, satılık arazi metrekare fiyatlarının bin 213 TL olması ile Yalova’da arazi bedellerinin en yüksek olduğu ilçe oldu.
KONUTA ULAŞAMAYAN ARSA-TARLA ALIYOR
Haziran 2023 datalarına nazaran Türkiye’de ortalama arsa metrekare fiyatları ise 2 bin 662 TL oldu, son bir yıl içerisinde arsa fiyatları yüzde 91 arttı. 2023 yılının başından itibaren imarlı emlakta artış yüzde 26 olarak hesaplandı. Metrekare kıymeti en yüksek 10 vilayet içerisinde en yüksek yıllık paha değişimi görülen vilayet Sinop oldu. Son bir yılda Sinop’ta imarlı emlakın pahası yüzde 156 arttı. Sinop’u yüzde 149 artışla Yalova ve yüzde 112 artışla Kocaeli izledi. Arsa fiyatları en yüksek olan vilayet ise Antalya oldu. Ünite metrekare fiyatı 5 bin 77 TL olan Antalya’yı 4 bin 926 TL ile İstanbul ve 4 bin 566 TL ile İzmir takip etti. Ayrıyeten İstanbul’a yakın olan ve sarsıntı riski açısından risksiz sayılabilen Kırklareli’nde imarlı arsa ünite metrekare fiyatı Ocak-Haziran 2023 periyodu ortasında yüzde 55 artışla bin 454 TL’den 2 bin 253 TL’ye yükseldi ve böylelikle artış Türkiye ortalamasının üzerine çıktı.
YATIRIMLIK ARSA ARANIYOR
Emlak ilan platformu Emlakjet’in CEO’su Tolga İdikat talebi şöyle anlattı:
“Satılık arsa arama değişimlerini incelediğimizde 2023 yılı içerisinde satılık yere talep yüzde 61, yatırımlık arsa aramaları ve yatırımlık arsa talepleri yüzde 660 arttı. Emlakjet arsa ve tarla kategorisinde en çok talep gören vilayetler ise Osmaniye, Kırklareli, Malatya, Edirne, Manisa, Antalya, Ankara, Aydın, İzmir ve Mersin oldu.”
UZMANLARDAN ÖNERİLER
Tüketicinin arsa tarla alımına yönelmesi bu alanda faaliyet gösteren firma ve emlak ofislerinin artmasına neden oldu. Süratli büyüyen bu pazar birçok riski de beraberinde getiriyor. Gayrimenkul değerleme uzmanları ve hukukçular vatandaşlara şu ihtarlarda bulunuyor:
“ARSA VE ARAZİ AYRIMINI BİLİN”
Evvel arsa ve arazi ortasındaki ayrımı bilmelisiniz. Kadastrosu yapılmış ve belediyeler tarafından parsellenmiş yapılaşmaya açık hale gelen her bir arazi arsa niteliği kazanır. Yerler ise şimdi imar planı ve uygulaması görmemiş toprak kesimidir ve yapı müsaadesi belirli kurallarla sonludur.
“YERİNDE GÖRÜN”
Alım yapacağınız yeri görüntü ve fotoğraflardan görmek aldatıcı olabilir. Yeşiller içinde tiny house kasabası formunda pazarlanan bir yer, söylenenden çok farklı çıkabilir. Bu nedenle ne aldığınızı yerinde görmelisiniz.
KISITLAYICI ŞERH VAR MI BAKIN
Arsa ya da tarla alırken tapuda rastgele bir kısıtlayıcı şerh, beyan var mı kesinlikle bakmalısınız. Kelam gelimi eklenen bir şerh arazinin her vakit tarım maksatlı kullanımını zarurî hale getirir ve bu durumda sizin yatırım planlarınız suya düşer.
TINY HOUSE UYARISI
Son periyotta tiny house’lara ilgi yüksek. Karavan statüsünde olan bu yapılar için imarlı arsa kural değil. Lakin bu durum her alana istenildiğiniz kadar tiny house koyacağınız manasına gelmiyor. Şöyle ki tarım topraklarında 5 dönüm altına yapı müsaadesi verilmiyor. 5 dönüm üzerinde ise en fazla 250 metrekare olması ve yola da en az 25 metrekare cephesi olması ve en fazla 2 kat olması kaydı ile konut yapılabilir. 250 metrekareli tek konut kuralı, tiny house ve prefabrik yapı için de geçerli. Yani aldığınız yere istediğiniz kadar tiny house yerleştiremezsiniz. Zira kanalizasyon, su, elektrik irtibatı istendiğinde üniteler artık yapı statüsü kazanır. Elektrik, su istemeyen biri, bir toprağa istediği kadar tiny house yerleştirebilir lakin bu kez da ömür kalitesinden kelam edilemez. Öte yandan son periyotta firmalar emlakı parsellere ayırarak tiny house alanı satıyor. Bu tip bir alımda tiny house koymanızda bir mahzur yok. Fakat imarlı dahi olsa paylı olduğu için tiny house yerine kalıcı yapı inşa edemeyeceğinizi bilmelisiniz.
ELEKTRİK, SU, YOL TEMASLARINI ARAŞTIRIN
Bilhassa arazi alımlarında elektrik, su, yol kontaklarını kesinlikle araştırmalısınız. Fiyat olarak çok cazip görünen bir yerde tüm bunlar yoksa, astarı yüzünden değerliye gelebilir.
HİSSELİ ALIMDA DİKKAT
Alım yaparken, ‘Hisseli mi, tek tapu mu?’ sormalısınız. Tam mülkiyet halinde bir satın alma yapmak en garanti yol. Lakin paylı yerden hisse alınmasında da tüzel bir mahzur yok. Lakin riskler var…
Aksi bir kontrat yoksa paylı mülkiyette riskler şöyle: Hissedarlar yerin tamamına maliktirler. Yüzde 1 Arsa hissesine sahip bir hissedar, yüzde 99 Pay sahibinin olduğu bir taşınmazın tamamını kullanabilir. Yerinizi 3. şahıslara satmak istediğinizde evvel başka hissedarlara teklif etmek zorunda kalırsınız. Tekrar öteki pay sahiplerinin onayı olmadan ortak arsa içerisine yapı inşa edemezsiniz. Ayrıyeten iştirakin giderilmesi davası açılarak, siz istemeseniz de taşınmazın tamamı satışa çıkarılabilir.
Bu türlü bir alım yapılacaksa en inançlı yol ‘amaca özgüleme sözleşmesi’ yapmak olur. Bu mukavele; paydaşlığın giderilmesi davasını önler, satış halinde hissenizi evvel öteki hissedarlara sunmak zorunda olmazsınız ve ortaklar sizin alanınıza müdahale edemez. Böylelikle ferdî mülkiyet üzere kullanırsınız.
Kimi vakit fiyatlar da alıcıları kusura itebilir. Çok ucuz bir sayıyla karşı karşıya kalırsanız kesinlikle durumu sorgulayın. Bölgenin rayiç bedellerine bakabilir, kurumsal Emlak ofislerine danışabilir ya da ekspertiz raporu alabilirsiniz.
SATIŞ HALİNE DİKKAT!
Gelelim satış formuna. Tarım topraklarında paylı satış mümkün değil. Noterde yapılsa dahi geçerli olmuyor. Miras olan tarım topraklarında tüm hissedarlar fakat tek bir bireye satış yapabilirler. İmarlı yerde ise satış vaadi mukavelesi noterden yapılır. Satış ofisinde hazırlanan yazılı kontratlar yok kararında sayılır.
patronlardunyasi.com
